L'assurance responsabilité civile obligatoire le 15 avril 2021

Par François G. Cellier

L’assurance responsabilité civile du copropriétaire est obligatoire depuis le 15 octobre 2020...

Et à partir du 15 avril 2021, il en sera de même pour celle des administrateurs de copropriété et des officiers d’assemblée. Quant à l’assurance responsabilité civile du syndicat, toutes les copropriétés doivent y souscrire depuis le 1er janvier 1994. Ce produit couvre les frais judiciaires encourus par un bénéficiaire (personne morale ou physique), ainsi que les conséquences d’une condamnation par un tribunal. La protection s’élève habituellement à deux millions de dollars, bien que ce montant doive être bonifié dans certains cas.

LE SYNDICAT

L’assurance responsabilité civile du syndicat est cruciale, non seulement pour une copropriété, mais aussi pour ses copropriétaires. Ces derniers seraient protégés si leur responsabilité se trouvait engagée. Le site Web Condolegal.com, qui vulgarise le droit de la copropriété au Québec, précise que l’assurance responsabilité civile du syndicat couvre les risques liés aux parties communes de l’immeuble, par exemple un trottoir mal déneigé et un escalier glissant, ainsi que les dommages causés par ses préposés (ex. : concierge et gestionnaire) dans l’exercice de leurs fonctions. Cette assurance paierait pour des dommages corporels ou matériels infligés à un tiers.

« Imaginons la pièce d’une toiture qui part au vent et cause des dommages à un immeuble voisin. Ou qu’un arbre appartenant à un syndicat tombe sur une voiture. Dans les deux cas, l’assurance responsabilité civile le couvrirait », précise Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages chez Gaudreau Assurances et membre du CA du RGCQ Montréal.

COUVERTURE PLUS ÉLEVÉE?

Le montant de la couverture en responsabilité civile, pour un syndicat, devrait minimalement s’élever à deux millions de dollars. Mais si une copropriété compte 50 unités ou davantage, il serait sage d’envisager une couverture plus importante. À plus forte raison si l’immeuble comporte un gym ou une piscine, pour ne citer que ces exemples. Il faut savoir qu’une per sonne qui se blesse en utilisant ces installations pourrait poursuivre le syndicat concerné.

LES ADMINISTRATEURS

La nouvelle loi sur l’assurance en copropriété prévoit que le 15 avril 2021, tous les syndicats devront souscrire une assurance responsabilité civile pour leurs administrateurs. Elle les couvrira pour des erreurs ou omissions. S’ils n’ont pas cette assurance, en cas de poursuite, ces administrateurs ne bénéficieraient d’aucune protection, par exemple les frais d’avocats et les éventuelles conséquences économiques d’un jugement qui leur serait défavorable.

Les copropriétaires qui souhaitent obtenir une couverture (en responsabilité civile) supérieure à deux millions peuvent s’en prévaloir – avec certains assureurs – jusqu’à concurrence de cinq millions. Autre option : adhérer à une police d’assurance responsabilité civile complémentaire de type « umbrella ». Wawanesa et Burns & Wilcox figurent parmi les compagnies qui offrent ce produit, en « monoline », par l’entremise d’un courtier. Monoline veut dire qu’un assuré n’est pas obligé de souscrire l’assurance auto ou habitation avec eux. Cela dit, un client peut aussi demander, à son assureur actuel, l’ajout d’une assurance responsabilité civile complémentaire à son contrat.

Précisons que la prime sera ajustée en conséquence, moyennant une augmentation minime. La différence entre deux et cinq millions pourrait avoisiner quelque 150 $. Quant aux copropriétaires désireux d’obtenir une couverture de plus de cinq millions, leur dossier sera évalué au cas par cas.

En ce qui a trait à l’assurance responsabilité civile des administrateurs, la couverture minimale varie d’un à deux millions, mais le montant peut être revu à la hausse selon les besoins. Encore là, toute demande supérieure à deux millions – et jusqu’à concurrence de cinq millions – sera évaluée au cas par cas. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte dans l’analyse d’un dossier, par exemple si les administrateurs sont rémunérés ou bénévoles.

Cette obligation d’assurance pour les administrateurs est issue de l’adoption du projet de loi 141, en juin 2018, dont certaines dispositions sont entrées en vigueur. La plupart des déclarations de copropriété ont déjà prévu cette obligation, mais dans certains cas, le montant exigé se chiffre à un million de dollars, une somme parfois insuffisante advenant une condamnation.

OFFICIERS D’ASSEMBLÉE

L’assurance responsabilité civile des officiers d’assemblée deviendra également obligatoire le 15 avril 2021. Elle couvrira la responsabilité du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que celle des autres personnes responsables d’assurer son bon déroulement. La déclaration de copropriété peut aussi préciser le montant de la couverture d’assurance. Ce produit a non seulement comme objet la protection des officiers d’assemblée, il permet également au syndicat et aux copropriétaires d’être adéquatement couverts, advenant qu’un officier commette des fautes ou des erreurs, ou qu’il se voit reconnu coupable de négligences et d’omissions dans l’exercice de ses fonctions.

Toute collectivité de copropriétaires doit être couverte par des produits d’assurance adéquats. Ils fourniront une protection essentielle, advenant une éventuelle poursuite judiciaire intentée contre elle. Acquérir un condo est un investissement majeur. Il ne faut donc rien laisser au hasard et protéger son patrimoine coûte que coûte.

Depuis le 15 octobre 2020, la loi oblige tout copropriétaire à souscrire une assurance responsabilité civile. Le montant de la couverture doit atteindre (au minimum) un million de dollars pour une copropriété comprenant moins de 13 fractions, et deux millions pour une copropriété abritant plus de 13 fractions.

Selon l’avocat émérite Yves Papineau, l’assurance responsabilité civile du copropriétaire « protège sa responsabilité, ses biens et ses actifs, s’il devait être pour suivi pour des dommages causés à autrui (ex. : dégât d’eau, dommages causés à des gicleurs, un mur ou une porte pendant un déménagement).

Dans une copropriété comprenant 50 unités ou plus, il serait judicieux, dans certaines circonstances, qu’un copropriétaire prévoie une couverture d’assurance res ponsabilité civile supérieure à deux millions. À titre d’exemple, en cas de survenance d’un sinistre provoqué par sa faute, la personne concernée pourrait faire l’objet d’une réclamation importante. Cela serait d’autant plus vrai dans un immeuble dont la valeur de reconstruction dépasse les 50 millions.

Cependant, l’article 1074.2 du Code civil du Québec peut poser problème. « Les copropriétaires sont désormais obligés de souscrire une assurance responsabilité civile, mais s’ils créent un sinistre, leur assureur paiera la franchise du syndicat seulement si ce dernier peut prouver la faute dudit copropriétaire. Or, en faire la démonstration n’est pas toujours facile, si bien qu’un syndicat pourrait éprouver d’énormes difficultés financières en cas de sinistre, notamment ceux dont la franchise atteint 50 000, 100 000, 200 000 $ ou plus», fait savoir Yves Papineau.

L’ASSUREUR EN RESPONSABILITÉ CIVILE DU SYNDICAT POURRAIT DEVOIR DÉFENDRE SON CLIENT AU TRIBUNAL, MOYENNANT CERTAINES CONDITIONS, ADVENANT QU’UNE POURSUITE SOIT INTENTÉE CONTRE CE DERNIER. CETTE COUVERTURE SERVIRAIT À PAYER LES HONORAIRES D’AVOCATS ET D’AUTRES DÉBOURSÉS JUDICIAIRES.

Condoliaison Vol.21 No4