Répartition des charges en copropriété : qui paie pour une terrasse à usage exclusif?

Alors que plusieurs syndicats de copropriété amorcent la mise en place de leur structure administrative, la question de la répartition des charges liées aux parties communes à usage restreint suscite de nombreuses interrogations. C’est notamment le cas lorsqu’un copropriétaire bénéficie de l’usage exclusif d’une terrasse sur le toit. Qui, alors, doit payer pour les réparations majeures de cette portion de l’immeuble?

Dans une copropriété où la déclaration prévoit que le copropriétaire utilisateur d’une terrasse doit en assumer seul l’entretien, la réparation, le remplacement et la reconstruction, cette responsabilité s’applique même aux travaux majeurs. Mais qu’en est-il de sa contribution au fonds de prévoyance?

Une obligation légale à respecter

Conformément à l’article 1064 du Code civil du Québec, tous les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de leur fraction. Cependant, une nuance s’applique pour les parties communes à usage restreint (PCUR) :

« Les copropriétaires qui ont l’usage des parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. »

La déclaration de copropriété peut également stipuler que ces mêmes copropriétaires doivent assumer seuls les réparations majeures et le remplacement des éléments concernés. Dans un tel cas, une contribution spécifique au fonds de prévoyance est tout à fait légitime et même nécessaire.

Faut-il créer un fonds distinct?

À cette question, les experts en gestion de copropriété sont clairs : il est déconseillé d’ouvrir un compte bancaire distinct pour chaque type de PCUR. Une telle mesure compliquerait inutilement la gestion financière du syndicat. Une approche comptable rigoureuse est privilégiée : elle permet une ventilation claire et transparente des sommes destinées aux réparations majeures, tout en assurant une répartition équitable des charges.

Recommandations pour une gestion efficace

Le conseil d’administration est invité à adopter certaines pratiques afin d’assurer une gestion saine :

• Intégrer ces contributions spécifiques dans la comptabilité du fonds de prévoyance, à l’aide de la méthode par fonds affectés ou du report.

• Détaillez ces montants dans les états financiers pour garantir transparence et compréhension.

• Transmettre un avis de cotisation précis aux copropriétaires concernés, indiquant leur part dédiée aux réparations majeures des PCUR.

Le rôle essentiel de l’étude du fonds de prévoyance

Lorsqu’une étude du fonds de prévoyance est commandée, il est crucial d’y inclure une ventilation des coûts liés aux PCUR. Le professionnel chargé de cette analyse devra :

• Identifier et isoler les composantes à usage exclusif ;

• Établir des tableaux distincts de prévisions financières pour chaque PCUR ;

• Détaillez les contributions exigibles selon les droits d’usage de chaque copropriétaire.

Le conseil d’administration devrait s’assurer que cette ventilation est bien incluse dans le mandat donné au professionnel.

Des risques juridiques bien réels

Un fonds de prévoyance insuffisant ou mal structuré pourrait exposer le syndicat et ses administrateurs à des recours judiciaires. En vertu de l’article 1072 du Code civil, le conseil d’administration doit fixer les contributions annuelles des copropriétaires après consultation de l’assemblée, et ces sommes doivent comprendre ce qui est nécessaire au fonds de prévoyance.

Ne pas prévoir de contributions spécifiques pour les PCUR, lorsque la déclaration l’exige, pourrait être perçu comme un manquement à cette obligation, voire une négligence.

En résumé

La contribution au fonds de prévoyance ne se limite pas aux parties communes générales. Lorsqu’un copropriétaire jouit d’un droit exclusif sur une portion de l’immeuble, comme une terrasse, il doit également contribuer – seul – aux frais de réparation majeurs et de remplacement, si la déclaration de copropriété le prévoit.

Une gestion comptable rigoureuse, une ventilation claire des charges, et une étude du fonds de prévoyance bien structurée sont les clés pour limiter les risques et assurer la pérennité financière de l’immeuble.