SYNDICAT INITIAL ET SYNDICATS CONCOMITANTS : LA COPROPRIÉTÉ DANS LA COMPLEXITÉ

Pour une raison plus économique que pratique, les autorités municipales exigent souvent que les projets de copropriétés multiples, par phase, se fassent sur le modèle d’une déclaration de copropriété initiale puis d’autres concomitantes.

Les promoteurs détestent pourtant ce modèle de développement, exigeant leur engagement complet et définitif à construire des immeubles qui ne pourraient être vendus que plusieurs années plus tard, alors que la situation du marché immobilier aura changé, tributaire de l’économie. De même, ce modèle rebute d’emblée par les simples règles de la création de plusieurs syndicats interreliés par des déclarations et des servitudes plus complexes les unes que les autres.

Cette formule ne comporte pratiquement aucun avantage concret et, sans nul doute, plusieurs inconvénients pour ceux qui y acquièrent des unités résidentielles par la suite. Nombre de personnes malheureuses de cette situation se sont présentées à nous dans le passé pour réclamer que nous mettions fin à leur supplice en séparant les phases les unes des autres. Nous n’avions pas de solution pratique et peu coûteuse à leur proposer. Comment peut-on tenter de bien vivre dans une copropriété « au carré »?

UNE STRUCTURE INTELLECTUELLEMENT ASTUCIEUSE, MAIS CONCRÈTEMENT
PEU ADAPTÉE À LA COPROPRIÉTÉ RÉSIDENTIELLE DIVISE

La copropriété à syndicats concomitants repose sur une organisation à deux niveaux. Le syndicat initial, d’abord créé pour l’ensemble des propriétés à être construites, vise à gérer les parties communes généralement extérieures dites générales, soit terrains, rues et allées privées, stationnements, accès, infrastructures extérieures ou enfouies, réseaux techniques et équipements collectifs. Parfois, lorsque les immeubles partagent des espaces souterrains reliés (garages ou autres), ceux-ci peuvent également faire partie de la déclaration initiale. Les syndicats concomitants, pour leur part, administrent les parties communes propres à chaque bâtiment, du type habituel, tels les toitures, ascenseurs et systèmes mécaniques internes.

Cette division introduit une complexité administrative et décisionnelle qui ne doit pas être sous-estimée.

DES IMMEUBLES EN DÉVELOPPEMENT

La construction envisagée de plusieurs immeubles, voisins les uns des autres, en copropriété forcée, sur une période de quelques an -nées, comporte plusieurs aléas :

• Les inconvénients liés au bruit et aux désagréments des chantiers de construction; 
• Le fait que le promoteur conserve le contrôle de la déclaration initiale et fait payer les propriétaires des premières phases, sans droit de regard de ceux-ci;
• Le fait que les acheteurs des premiers immeubles se retrouvent avec une concurrence du promoteur, qui vendra, à côté de chez eux, pendant plusieurs années, des immeubles identiques aux leurs, mais plus neufs;
• Les situations où le promoteur se garde des droits sur les stationnements construits pour les offrir dans ses phases ultérieures, alors que des résidents voudraient les utiliser dès maintenant;
• Le fait que le partage des quotes-parts de l’initiale entre les phases est établi au départ, mais que la version finale construite des phases peut changer et devenir injuste pour les immeubles déjà construits;
• Le fait que parfois le promoteur fait faillite avant la fin de ses constructions, et que certains des terrains de l’initiale deviennent un no man’s land;
• Le développement des dernières phases se fait en locatif, car le marché ne supporte plus la vente de nouveaux condos.

Regrettablement, ces situations sont rarement dévoilées aux acheteurs des premières phases, qui les découvrent rapidement par la suite.

TOUT SE JOUE DÈS LA RÉDACTION DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

La réussite d’un tel arrangement immobilier dépend avant tout de la qualité des déclarations de copropriété. La déclaration initiale et les concomitantes doivent définir avec précision les parties communes, leur rattachement aux différents syndicats, les mécanismes de décision et la répartition des charges. Seuls des notaires spécialistes peuvent réaliser ces montages juridiques.

Or, dans de nombreux projets, la déclaration est rédigée à un stade précoce, parfois avant que l’utilisation réelle des lieux soit pleinement connue. Des imprécisions subsistent alors : une dalle de stationnement, une canalisation ou un mur porteur peuvent relever de plusieurs interprétations. Ces zones grises deviennent rapidement des sources de litiges et de blocages administratifs.

Notamment, le partage des coûts entre les phases construites et celles non encore construites a donné lieu à de nombreux litiges promoteur-copropriétaires, l’un prétendant s’exempter de payer pour les terrains encore non construits et les autres exigeant, malgré cela, une contribution à la gestion du syndicat initial qui existe, a des dépenses et doit les répartir équitablement. Les notaires ne doivent jamais ignorer de prévoir ces situations clairement. 

UNE GOUVERNANCE FRAGMENTÉE

Administrer une copropriété à syndicats multiples signifie, pour chaque syndicat vertical, de participer à deux conseils d’administration, de préparer deux budgets, deux états financiers, deux assemblées annuelles, deux études de fonds de prévoyance, deux carnets d’entretien, deux attestations du syndicat, etc. Ce dé doublement alourdit la tâche des administrateurs.

Il ne faut pas oublier que les administrateurs sont le plus souvent des copropriétaires bénévoles. Dans un contexte de syndicats concomitants, on leur demande de maîtriser des notions juridiques et financières complexes, tout en coordonnant leurs actions avec d’autres conseils d’administration. Ceci en décourage plus d’un.

Trop souvent, à moyen ou long terme, les syndicats deviennent dysfonctionnels; soit le conseil du syndicat initial finit par prendre le contrôle des phases, qui cessent de fonctionner normalement ou encore pire, le syndicat initial se désagrège, ne respectant plus les règles de la déclaration qui le régit. On ne peut imaginer à quel point il est important que tous les syndicats créés respectent leurs obligations et fonctionnent selon les termes de leur déclaration!

DES ENJEUX FINANCIERS SENSIBLES

Le volet financier constitue également un irritant. Les copropriétaires contribuent généralement à deux niveaux : leur syndicat concomitant et le syndicat initial. Cette double contribution est souvent mal comprise et peut alimenter un sentiment d’iniquité, surtout lorsque les coûts augmentent pour des infrastructures peu visibles ou peu utilisées.

La gestion des fonds de prévoyance ajoute une couche de complexité. Sans coordination rigoureuse, certains syndicats peuvent être adéquatement capitalisés, tandis que d’autres accumulent un retard préoccupant, compromettant la planification des travaux majeurs à long terme.

DES IMMEUBLES SEMBLABLES ET QUI DOIVENT LE DEMEURER

Dans les copropriétés au carré, les différents immeubles qui les com posent ne sont plus simplement des voisins, mais des cocontractants. Les règles de maintien à l’identique des immeubles, souvent prévues par des servitudes d’apparence, obligent les syndicats à ne pas tolérer que quelconque élément extérieur soit modifié par les copropriétaires, notamment sur les balcons et terrasses. Les syndicats verticaux qui considèrent leurs matériaux existants désuets ou même irremplaçables à l’identique ont peine à s’entendre avec les autres verticaux sur les matériaux de remplacement. Sans mécanismes clairs et une collaboration constante entre syndicats, les conflits entre les phases sont inévitables.

UN MODÈLE VIABLE, MAIS EXIGEANT

Les syndicats concomitants ne sont pas une erreur en soi. Bien conçus, ils permettent une gestion adaptée à des ensembles immobiliers com plexes. Toutefois, leur efficacité repose sur trois piliers : une déclaration de copropriété rigoureuse, une collaboration constante entre syndicats et une communication transparente avec les copropriétaires.

CONSEILS POUR LE BON FONCTIONNEMENT D’UNE COPROPRIÉTÉ AU CARRÉ

• Le syndicat initial et chacun des concomitants doit fonctionner en respectant sa déclaration à la lettre (quitte à la faire modifier si elle est incomplète).
• Les syndicats concomitants doivent tous déléguer, dans la mesure du possible, un représentant pour siéger au conseil de l’initial.
• L’initial doit s’occuper uniquement de ce dont il est en charge et les concomitants également.
• Les concomitants peuvent s’associer pour obtenir des services professionnels (gestion, étude de fonds de prévoyance, évaluation, carnet d’entretien, assurances,
  etc.) escomptés au volume.
• Les copropriétaires des phases doivent assister à l’assemblée générale annuelle de l’initial, tout comme ils devraient d’ailleurs participer à celle de leur vertical.
• L’initial est une force économique (possibilité de cotisation de tous les copropriétaires des phases) et ne doit pas hésiter à consulter des professionnels pour assurer le bon fonctionnement de l’ensemble du complexe.
• Tous doivent oublier leurs velléités de séparation; mettre fin à une copropriété au carré est pratiquement impensable, notamment en ce qui concerne l’obtention des votes nécessaires et des coûts pour réaliser une dissolution. Il faut faire fonctionner le tout, et améliorer les textes des déclarations si nécessaire.
• Reconnaître que ce type de copropriété n’est pas fait pour tout le monde et qu’il faut y emménager uniquement si on comprend bien dans quel système résidentiel très particulier on accepte de vivre.

La copropriété avec un syndicat initial et des syndicats conco -mitants est un outil puissant de développement résidentiel, mais exigeant pour ses résidents. Il a permis de densifier les quartiers centraux des villes avec des immeubles de grosseurs moyennes plus abordables. Seulement pour cela, on ne doit pas en souhaiter la disparition. Toutefois, les promoteurs de ces projets doivent être particulièrement conscients qu’il ne s’agit pas uniquement de construire des bâtisses, mais qu’ils doivent voir à s’entourer de professionnels avisés, expérimentés et compétents pour faire une planification minutieuse et une organisation juridique solide de leur projet.

Un texte de Me Michel Paradis, Ad. E., associé de Therrien Couture Jolicoeur S.E.N.C.R.L. et président du RGCQ - chapitre de Québec

Ce texte est tiré du Condoliaison printemps 2026, disponible en intégralité pour les membres du RGCQ.