Spéculation immobilière et crise du logement

Le 26 octobre 2026, Me Yves Joli-Cœur - avocat en droit de la copropriété et associé du cabinet Dunton Rainville, mais aussi et Président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) provincial - était de passage à l’émission 24·60 de Radio-Canada (RDI), animée par Anne-Marie Dussault. Au cœur de la discussion : les pratiques spéculatives dans le marché immobilier, les hausses abusives de loyers et la nécessité de mieux protéger les locataires tout en préservant la qualité du parc immobilier québécois.

Cette intervention faisait suite à un reportage de l’émission Enquête sur certains influenceurs immobiliers et les stratagèmes employés pour maximiser la rentabilité d’immeubles locatifs, parfois au détriment de personnes en situation de vulnérabilité.

Des loyers artificiellement gonflés aux conséquences bien réelles

Pour Me Joli-Cœur, ces pratiques ne sont malheureusement pas nouvelles. Il observe depuis des décennies des mécanismes visant à augmenter artificiellement les revenus locatifs afin de valoriser un immeuble et de le revendre à profit.

Le problème dépasse la seule question du prix des loyers. Lorsque les revenus locatifs sont gonflés au-delà de leur valeur réelle, les acheteurs potentiels et les institutions financières peuvent être induits en erreur. Les nouveaux propriétaires risquent alors de découvrir que la rentabilité annoncée ne correspond pas à la réalité, ce qui peut notamment compromettre l’entretien des immeubles.

Me Joli-Cœur a également souligné que le consentement d’un locataire à une hausse importante ne signifie pas nécessairement que celle-ci est légitime, particulièrement lorsque ce consentement repose sur de fausses représentations ou sur une situation de vulnérabilité.

Mieux encadrer le marché pour freiner la spéculation

Parmi les pistes de solution évoquées pendant l’entretien, Me Joli-Cœur a insisté sur deux mesures structurantes :

• La mise en place d’un registre des loyers, permettant de mieux connaître l’historique locatif d’un logement et de disposer de références sur les loyers antérieurs.

• L’instauration d’un carnet d’entretien obligatoire pour les immeubles locatifs, afin de documenter les travaux réalisés et de favoriser une gestion rigoureuse et durable du parc immobilier.

Selon lui, ces outils permettraient de mieux distinguer les propriétaires qui investissent réellement dans leurs immeubles de ceux qui cherchent principalement à maximiser leur profit par des pratiques spéculatives.

Il rappelle qu’une augmentation de loyer peut être justifiée par des dépenses légitimes, notamment lorsque des travaux sont nécessaires. En revanche, gonfler artificiellement les revenus d’un immeuble sans investir dans son entretien risque d’aggraver sa détérioration à long terme.

La qualité des logements : un enjeu collectif

Au-delà des hausses de loyers, Me Joli-Cœur a rappelé que la salubrité et l’entretien des immeubles doivent occuper une place centrale dans la réflexion sur la crise du logement. Un parc immobilier mal entretenu entraîne des conséquences durables pour les locataires et peut, à terme, nécessiter des interventions publiques coûteuses.

S’appuyant sur l’expérience des réformes législatives en matière de copropriété, auxquelles il a contribué, il a plaidé pour un encadrement plus rigoureux du marché immobilier. L’objectif : responsabiliser les propriétaires, limiter les pratiques abusives et éviter que les coûts liés à la dégradation des immeubles privés ne soient ultimement assumés par la collectivité.

Le message de Me Joli-Cœur est clair : lutter contre la spéculation immobilière exige davantage que des mesures ponctuelles sur les loyers. Il faut aussi favoriser la transparence, renforcer les obligations d’entretien et mettre en place des mécanismes qui encouragent une gestion responsable et durable des immeubles.

Voir l’intervention de Me Yves Joli-Coeur dans l’émission 24·60 de Radio-Canada (RDI) du 26 octobre 2026 :