Assurance en copropriété

Une genèse nébuleuse

Les nouvelles mesures sur l’assurance des copropriétés ont tout d’abord été présentées dans le projet de loi 150, puis transférées dans le projet de loi 141, afin d’être votées dans l’urgence avant la fin des travaux parlementaires du dernier gouvernement. Ce faisant, plusieurs formulations ont changé entre le projet de loi 150 et le projet de loi 141, sans être soumises à consultation ou commentaires auprès des parties prenantes du domaine de la copropriété.

Parmi celles-ci, l’article 1074.2 a été présenté et adopté le 5 juin 2018 en commission. Il introduisait alors le nouvel article suivant :

1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Cette nouvelle disposition a été adoptée définitivement, avec le reste du projet de loi 141, le 13 juin dernier. Il s’agit d’un changement radical quant à l’interprétation de la présomption de responsabilité dans le cas des équipements dont les copropriétaires ont la charge. Ce changement déséquilibre complètement les responsabilités et la répartition des indemnisations entre les assureurs du syndicat et des copropriétaires.

Des conséquences très lourdes pour les syndicats

Sans qu’il en ait été question pendant les consultations, ou que cet aspect n’ait été discuté avec les différentes parties prenantes avant le dépôt, puis l’adoption quasi instantanée de la loi, ce nouvel article a aujourd’hui des conséquences financières graves pour les copropriétés. En effet, par le passé, les copropriétaires avaient une présomption de responsabilité pour les sinistres provenant de leur unité.

Le nouvel article 1074.2 n’empêche pas le syndicat de réclamer la franchise au copropriétaire de l’unité où s’est déclaré le sinistre, mais les assureurs l’interprètent comme annulant la présomption de responsabilité. Ils demandent maintenant au syndicat de prouver que le copropriétaire a commis une faute pour engager la responsabilité de ce dernier. Par ailleurs, le deuxième alinéa précise que : « est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. » Cela ôte toute valeur aux dispositions divergentes de la déclaration de copropriété.

Cet article est sans conséquence pour les sinistres où il est possible de mettre en lumière une faute du copropriétaire, mais majeur lorsque l’interprétation est moins claire (bris de robinetterie, chauffe-eau, toilette, par exemple).

Dans les faits, depuis l’entrée en vigueur de cette disposition, les assureurs en responsabilité civile des copropriétaires refusent de rembourser au syndicat la franchise que ce dernier a déboursé auprès de son assureur. Les démarches se sont complexifiées et que les coûts ont augmenté pour les syndicats. Néanmoins, aucune contrepartie n’existe pour compenser ce nouveau déséquilibre. Les assureurs n’ont pas ajusté leurs tarifs, les recours contre les copropriétaires fautifs ne sont pas simplifiés.

Position et actions du RGCQ

L’article 1074.2 augmente la charge financière pour le syndicat et les copropriétaires, sans bénéfice évident, puisque le système précédent fonctionnait. Il s’agit donc d’une évolution négative.

Par conséquent, dès le début du mois de mars, le RGCQ a transmis au Ministère des Finances et au Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation des recommandations quant à l’article 1074.2.

La réponse de ces interlocuteurs a été positive. Nous sommes confiants que les élus et les fonctionnaires seront sensibles à cet enjeu. Le RGCQ entend bien soulever cet enjeu pendant les consultations autour du projet de loi 16.