LES TRAVAUX DE TRANSFORMATION, D’AGRANDISSEMENT OU D’AMÉLIORATION DES PARTIES COMMUNES

Le temps passe et tout immeuble détenu en copropriété divise doit, un jour ou l’autre, se mettre à la page. Ceux qui ont été construits il y a 20 ou 30 ans ont forcément besoin d’une mise à jour. Cela contribuera au maintien d’une valeur de revente substantielle, ou à tout le moins acceptable, des appartements qui s’y trouvent.

Les considérations esthétiques et cosmétiques ont leur importance, trop souvent même, mais elles sont incontournables. De nos jours, les acheteurs sont encore très entichés par le tape-à-l’oeil. Les préoccupations pour l’essentiel arrivent bien souvent deuxièmes dans l’échelle des priorités. Rénover un hall d’entrée pour le mettre au goût du jour est certes une bonne idée, à la condition que l’immeuble soit parfaitement étanche à l’air et à l’eau, et que sa structure affiche une solidité à toute épreuve.

Cela dit, redécorer certaines parties communes pourrait requérir la participation d’un designer d’intérieur, car on ne peut pas faire n’importe quoi. Il faut trouver le bon candidat capable d’assumer un projet dans son ensemble, à un prix relativement raisonnable. Par ailleurs, il faudra s’assurer de bien suivre les règles pour faire approuver ces projets, mais aussi conclure les contrats comme il se doit et voir à la bonne marche des travaux.

De la conception à la concrétisation, en passant par la prise de décision, ce dossier vous donnera toutes les clés pour mener à bien vos projets de revitalisation.

QUELLES SONT LES AUTORISATIONS REQUISES?

Les travaux d'ordre esthétique ou cosmétique peuvent être décidés par le conseil d’administration, et ne nécessitent aucun vote par l’assemblée des copropriétaires. Il faut toutefois les inclure au budget prévisionnel et présenter le tout à cette assemblée, à des fins de consultations. Au final, le CA aura la latitude d’aller de l’avant ou non.

« Mettre les parties communes au goût du jour n’a rien à voir avec des travaux visant l’amélioration, la transformation ou l’agrandissement des parties communes », fait savoir d’emblée André Delage, administrateur gérant d’une copropriété et ancien membre du CA du RGCQ Montréal. Néanmoins, s’il subsiste un doute sur cette question, mieux vaut s’enquérir d’un avis juridique pour en avoir le cœur net.

PLUS QU’UNE MISE À NIVEAU

Selon Condolegal.com, les travaux de transformation d’une partie commune « dépassent » sa remise en état ou une mise à niveau. « Ils entraînent une modification substantielle des parties communes, par exemple s’il faut y aménager de nouveaux espaces communs, ou remplacer un système de chauffage par un autre.

Le scénario est le même pour des travaux d’agrandissement, afin d’augmenter la superficie d’une partie commune. Il pourrait entre autres s’agir d’allonger une cage d’escalier, afin d’être conforme aux normes de sécurité en vigueur, diminuant, de ce fait, la dimension de parties privatives adjacentes.

AMÉLIORATIONS

Quant aux travaux d’amélioration, encore là, ils ne relèvent pas d’un simple entretien ou d’une mise aux normes. Il en serait ainsi, à titre d’exemple, pour des travaux « procurant à l’immeuble un bénéfice dont il ne jouissait pas auparavant », rapporte Condolegal.com. Mentionnons, par exemple, des travaux visant à moderniser l’immeuble, et à lui apporter des éléments de confort additionnel. Imaginons une piscine à laquelle on voudrait ajouter un bain à remous et un sauna. Ces travaux seraient considérés comme une amélioration des lieux. Tout autant que de remplacer les boiseries d’un hall d’entrée par du marbre.

COTISATIONS SPÉCIALES

Il arrive que mettre une partie commune au goût du jour suppose une cotisation spéciale. Or, pour appeler ce type de contribution financière, le CA doit préalablement consulter l’assemblée des copropriétaires, comme le stipule l’article 1072.1 du Code civil du Québec. L’argent recueilli permettra la réalisation de divers travaux, en l’occurrence la mise à niveau d’une partie commune, qui ne peut être financée par le fonds de prévoyance. Il faut se rappeler que ce fonds est strictement réservé aux travaux majeurs, ou au remplacement des parties communes.

Planifier la revitalisation des parties communes prend du temps. Il faut prévoir un budget, demander des soumissions à deux ou trois designers d’intérieur, et anticiper des coûts à la hausse en raison de la COVID-19, qui fait augmenter le prix des matériaux à une vitesse effarante. « S’il s’agit d’un projet échelonné sur plusieurs années, est-ce que la facture à payer sera la même dans trois ou quatre ans? » se demande André Delage.

SIGNER LE BON CONTRAT

Par ailleurs, trouver le bon designer d’intérieur requiert du jugement, mais aussi une bonne dose de perspicacité. Si une personne approchée tarde à répondre, parce qu’elle est trop occupée ou pour toute autre raison, il faudra se méfier. Une fois le contrat signé, un syndicat devra composer avec le candidat choisi. Raison pour laquelle les références pourraient être fort utiles pour dénicher le bon designer.

En ce qui a trait aux éléments décoratifs, certains d’entre eux pourraient ne plus être sur le marché dans quelques années. En pareil cas, il faudra prévoir d’en stocker une certaine quantité, au cas où il faudrait
les remplacer. À titre d’exemple, les tapis et les moquettes changent vite.

Autre élément à considérer : est-ce que chacun des étages d’une copropriété devrait présenter la même décoration, ou ne serait-il pas plus pertinent d’y prévoir des thématiques différentes?

Côté communication avec les copropriétaires et autres occupants, il faut être efficace en avisant plusieurs fois plutôt qu’une, afin d’éviter les couacs et les malentendus. « Qu’à cela ne tienne, même avec la meilleure communication au monde, il y aura toujours des mécontents. Cela fait partie du cours normal des choses. Il ne faut donc pas trop s’en formaliser », rappelle André Delage.

Quoi qu’il en soit, satisfaire tout le monde, en matière de revitalisation des parties communes, est un pari quasi impossible. Néanmoins, à défaut de faire l’unanimité, plaire à la majorité représente une victoire morale dont les administrateurs pourront être fiers.

Condoliaison Vol.22 No3