Un cri d’alarme pour des copropriétés en détresse : l’importance vitale du fonds de prévoyance

D'après un article de La Presse.

Alors que la réforme découlant du projet de loi 16 s’apprête enfin à entrer en vigueur, certains exemples dramatiques nous rappellent pourquoi un fonds de prévoyance bien capitalisé n’est pas un luxe, mais une nécessité. Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite en droit immobilier et président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), tire la sonnette d’alarme.

Sur le Plateau Mont-Royal, un immeuble en copropriété est aujourd’hui dans un état de dégradation si avancé qu’il devra être démoli. « Les copropriétaires devront déclarer faillite, incapables de rembourser leur prêt hypothécaire avec le peu qu’ils recevront après la vente du terrain », relate Me Joli-Cœur. L’un d’eux, comptable de profession, risque même de perdre son droit de pratique. Un véritable drame humain, dont l’origine remonte à l’absence de fonds de prévoyance adéquat et à un entretien déficient au fil des ans.

À L’Île-des-Sœurs, un autre immeuble de condos est aux prises avec des problèmes majeurs de moisissure, d’insectes et de systèmes déficients. Faute de moyens, plusieurs copropriétaires ne peuvent acquitter la cotisation spéciale requise. Le conseil d’administration, composé de bénévoles, fait face à une pression intenable : menaces, conflits internes, accusations – une situation devenue, selon Me Joli-Cœur, « l’horreur ».

Le fonds de prévoyance : un outil mal compris, mais essentiel

Ces cas illustrent les conséquences concrètes d’un sous-financement chronique de l’entretien immobilier. Or, plusieurs s’opposent toujours à l’idée de contribuer davantage au fonds de prévoyance. Certains invoquent un traitement injuste comparé aux propriétaires de maisons. Me Joli-Cœur réplique : « Le propriétaire d’une maison gère son risque. En copropriété, le risque est collectif. Quand le toit coule, ce n’est pas juste une télé qui est en jeu, c’est la stabilité d’un bâtiment entier. »

L’exemple de la France, où des effondrements d’immeubles ont mené à un vaste plan de sauvetage, ou celui de la Floride, où une nouvelle législation impose des inspections et contributions obligatoires, rappellent que sans encadrement rigoureux, les conséquences peuvent être tragiques.

Prévoir, c’est protéger la valeur de son investissement

Dans ce contexte, Me Yves Joli-Cœur insiste : « Capitaliser un fonds de prévoyance, ce n’est pas une dépense, c’est un investissement. C’est une garantie de valeur lors de la revente et un filet de sécurité collectif. »

Alors que l’entrée en vigueur du règlement d’application de la loi 16 est imminente, le RGCQ invite tous les acteurs du milieu, y compris les courtiers immobiliers, à faire de la santé financière des copropriétés un argument de vente aussi stratégique que le nombre de salles de bain ou la finition de la cuisine.