Entrée en vigueur de la loi 16

À la veille de l’entrée en vigueur du projet de loi 16 sur le droit de la copropriété, notre président, l’avocat émérite Me Yves Joli-Cœur, s’est entretenu avec La Presse pour expliquer les impacts de cette loi sur les copropriétaires du Québec. Voici un résumé de cette rencontre.

Une loi qui vient encadrer la gestion des copropriétés au Québec

Face aux nombreux problèmes de sous-capitalisation des copropriétés au Québec, cette mise à jour législative vise à mieux encadrer la gestion des bâtiments en copropriété et à informer les acheteurs sur l'état des immeubles.

Un objectif double

Cette réforme législative poursuit deux buts principaux :

1. Assurer la pérennité du parc immobilier en copropriété.
2. Permettre aux acheteurs de mieux évaluer les risques financiers avant d'acquérir une unité.

De nouvelles obligations pour les syndicats de copropriété

 Les syndicats de copropriété devront dorénavant :

• Mettre en place un carnet d'entretien, un document technique qui inventorie les parties communes et prévoit les travaux à venir.
• Commander une étude de fonds de prévoyance afin d'assurer le financement des réparations majeures.
• Fournir une attestation sur l'état financier de la copropriété aux vendeurs et acheteurs potentiels, mentionnant les fonds disponibles et ceux qui devraient l'être selon les besoins futurs.

Le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance : des outils de gestion essentiels

Le carnet d’entretien joue un rôle crucial puisqu’il dresse la liste des éléments à entretenir et à remplacer. Son contenu alimente directement l'étude de fonds de prévoyance, qui prévoit les cotisations nécessaires pour faire face aux dépenses futures.

Exemple : si une toiture doit être remplacée dans 30 ans, l'étude permettra d’estimer les montants à réserver dès aujourd’hui pour couvrir les coûts futurs en tenant compte de l’inflation.

Une loi nécessaire face à des copropriétés sous-financées

Les récits de propriétaires devant débourser des dizaines de milliers de dollars en urgence sont nombreux. Trop souvent, des acheteurs découvrent après coup que leur immeuble manque de fonds pour les réparations essentielles. Cette loi vise à mettre fin à ces situations en forçant une planification financière à long terme.

Une application encadrée par le marché

Le respect de la loi ne sera pas directement surveillé par un organisme gouvernemental, mais bien par la réalité du marché. Un immeuble mal géré deviendra inassurable, invendable et ne pourra plus être financé par des institutions comme Desjardins ou la Banque Nationale. Ainsi, les copropriétés qui n’auront pas de fonds de prévoyance suffisants perdront progressivement de leur valeur.

Un délai de mise en place

Les syndicats disposeront de trois ans pour effectuer leur étude de fonds de prévoyance et établir un carnet d'entretien. Une fois cette étape complétée, ils auront ensuite dix ans pour réunir les fonds nécessaires. Toutefois, les retards accumulés dans l’application de cette loi suscitent des inquiétudes : plus l’obligation est reportée, plus le déficit de capitalisation des copropriétés s’aggrave.

Un impact variable selon les types de copropriété

Cette loi concerne principalement les 389 000 unités de copropriété divise du Québec. En revanche, les 13 000 unités de copropriété indivise ne sont pas touchées par cette réforme, un vide juridique qui pourrait poser problème à long terme.

Conclusion

Avec cette nouvelle loi, les acheteurs de copropriétés ne se limiteront plus à acheter des murs, mais aussi une gestion prévisible de l’entretien et des finances du bâtiment. Si certains syndicats de copropriété ont anticipé cette réforme, d’autres devront rapidement s’adapter pour assurer la viabilité de leurs immeubles et protéger leurs propriétaires des mauvaises surprises.

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