Gérer une copropriété : assurer la pérennité du patrimoine bâti en copropriété

Vivre dans un immeuble patrimonial présente plusieurs défis : planification minutieuse, important financement, entretien et réparations précises visant à préserver son authenticité et sa valeur historique, sans parler des assurances appropriées à détenir et des réglementations strictes à respecter. Une lourde charge et une énorme responsabilité pour tout gestionnaire.

La notion de patrimoine bâti est souvent associée aux monuments historiques et aux bâtiments emblématiques, mais il faut également considérer les bâtiments plus modestes qui font partie intégrante de notre héritage architectural. Ces bâtiments du quotidien, tels que les maisons ouvrières, les bâtiments industriels ou les immeubles résidentiels, racontent l’histoire de nos villes et de nos communautés. Cet héritage soulève de nombreuses préoccupations lorsque vient le temps de gérer ces bâtiments établis en copropriétés, notamment en matière d’entretien et d’assurance.

Gérer le patrimoine bâti

Le gestionnaire de copropriété joue un rôle essentiel dans la préservation et la pérennité du patrimoine bâti. Que l’immeuble soit patrimonial ou non, cette personne assiste le conseil d’administration dans l’administration et la gestion de la copropriété, en veillant à l’entretien, à la restauration et à la mise en valeur de son patrimoine bâti. Le gestionnaire veille aussi à une gestion financière rigoureuse, au respect des normes et des règlements, à la documentation technique et à la communication avec les copropriétaires. Lorsque le bâtiment est classé patrimonial, le gestionnaire a plusieurs responsabilités particulières car les exigences sont plus nombreuses.

Cette personne doit posséder une connaissance approfondie des règles et réglementations en matière de copropriété et de patrimoine bâti. Elle doit être capable de gérer et d’élaborer des plans d’entretien et de rénovation pour les bâtiments. Elle doit aussi être en mesure de comprendre l’importance de la préservation des bâtiments historiques et de travailler activement pour assurer leur conservation et leur mise en valeur.

L’importance d’entretenir un immeuble patrimonial

L’entretien est une tâche essentielle pour préserver la valeur et l’intégrité du bien immobilier. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble patrimonial, maintenir la valeur culturelle et symbolique que représente ce riche héritage architectural et historique québécois est un véritable devoir envers les générations futures. Il est crucial de respecter les normes et les lignes directrices établies.

L’un des aspects clés de l’entretien est la préservation de l’intégrité architecturale. Cela implique de maintenir les caractéristiques originales du bâtiment, telles que les matériaux de construction, les éléments décoratifs et les détails architecturaux, pour préserver l’apparence authentique du bâtiment. L’entretien régulier des éléments extérieurs tels que les toitures, les murs, les fenêtres et les portes s’avère essentiel pour prévenir les dommages causés par les intempéries et le vieillissement naturel.

Un autre aspect important de l’entretien d’un immeuble patrimonial est la préservation de ses systèmes mécaniques et électriques. Ces bâtiments anciens peuvent nécessiter une mise à niveau de leurs systèmes pour répondre aux normes modernes de sécurité et de performance énergétique, tout en préservant leur caractère historique. Travailler avec des professionnels qualifiés qui comprennent les besoins spécifiques des bâtiments patrimoniaux est incontournable.

Les inspections régulières permettent de détecter les problèmes potentiels à un stade précoce et de les traiter rapidement, ce qui contribue à préserver l’intégrité du bâtiment et à réduire les coûts… et les mauvaises surprises.

Assurer une copropriété « patrimoniale »

Assurer une copropriété située dans un bâtiment patrimonial peut représenter tout un défi, comme l’explique Annie Gosselin, courtier en assurance de dommages des entreprises chez Gaudreau Assurances, qui partage aussi de précieux conseils pour ne pas être pris au dépourvu au moment de renouveler les assurances.

D’abord, il vérifier si la copropriété se trouve bel et bien dans un immeuble reconnu comme patrimonial avant d’entreprendre des démarches auprès d’assureurs, avec preuves à l’appui (ne serait-ce que des copies des sites Internet gouvernementaux). Encore est-il que les catégorisations demeurent méconnues, même auprès des assureurs. Pour les copropriétaires, à ce flou s’ajoute le risque de se heurter à une demande qui pourrait être rejetée. En effet, plusieurs assureurs se montrent frileux devant ce type de risque; certains seront réticents devant de telles demandes et d’autres les refuseront carrément.

En effet, il arrive régulièrement que la qualification de « patrimonial » soit mal interprétée. Un bâtiment peut être répertorié sans pour autant se retrouver classé comme tel par le gouvernement du Québec. D’où l’importance de savoir comment les assurer adéquatement.

Par exemple, un bâtiment peut présenter un intérêt architectural et être fiché au répertoire du patrimoine d’une municipalité, parce qu’il a été conçu par un architecte de renom ou autre raison semblable, mais ne pas avoir obtenu la reconnaissance patrimoniale du gouvernement québécois. Certains autres bâtiments sont fichés parce qu’ils sont situés sur un site patrimonial, mais n’en ont pas le statut.

Annie Gosselin, spécialiste en assurance de copropriétés, garantit que l’enjeu est bien réel et cause de nombreux maux de tête aux gestionnaires de copropriétés. « J’entends régulièrement des gestionnaires me confier que leur assureur n’a pas renouvelé leur dossier, et ce, sans trop d’explications. Mise à part la raison du bâtiment patrimonial, les assurés n’obtiennent pas de plus amples détails sur le refus de renouvellement », souligne-t-elle. « Souvent, la confusion provient du fait que les gens sont persuadés que leur copropriété est dans un bâtiment qui a un statut patrimonial alors, que bien souvent, ce n’est pas le cas. Du jour au lendemain, les gens se retrouvent sans assurance et ne savent plus vers qui se tourner. »

Cette confusion est partagée entre les syndicats de copropriété et les assureurs ; les premiers sont convaincus du statut de leur bâtiment sans nécessairement avoir effectué les recherches nécessaires, et les deuxièmes n’investigueront pas, la plupart du temps, pour confirmer le statut officiel de l’immeuble, au-delà d’une recherche non exhaustive dans les « fiches » municipales.

« Cette confusion crée des difficultés pour les syndicats concernés, car ils sont perçus à tort comme étant dans des bâtiments patrimoniaux, ce qui entraîne le refus des assureurs de renouveler leurs polices d’assurance ; ils ne sont ainsi pas renouvelés pour la mauvaise raison », affirme Annie Gosselin. « Cela fait une grande différence au niveau des compagnies d’assurances, car en général elles ont très peu d’appétit pour les bâtiments patrimoniaux. »

Il faut comprendre que lorsqu’une propriété patrimoniale subit des dommages importants, le processus de réclamation est plus complexe que d’habitude. L’assureur doit évaluer le coût de reconstruction de la propriété en tenant compte tous les éléments ayant une valeur patrimoniale, des matériaux particuliers et des caractéristiques uniques ; il est courant de faire appel à un expert en propriétés patrimoniales pour évaluer le bâtiment. De plus, des entrepreneurs spécialisés pourraient devoir être engagés pour reproduire les caractéristiques particulières de la propriété patrimoniale. Réparer des dommages à un immeuble patrimonial peut représenter une énorme différence en ce qui concerne les coûts.

« La majorité des assureurs préfèrent éviter ce type de risque, ouvrant ainsi la porte à des marchés alternatifs, dans lesquels les assureurs vont se partager les risques, cela devient beaucoup plus complexe et beaucoup plus cher pour la copropriété », ajoute madame Gosselin.

Elle recommande aux syndicats d’effectuer des recherches plus poussées quant au statut du bâtiment avant d’entreprendre des démarches auprès d’assureurs, car il est souvent complexe de faire changer des informations déclarées au dossier ou de tenter de renverser le refus d’un assureur. Et en cas de refus, l’enjeu est des plus critiques : il n’y a pas de temps à perdre pour trouver un autre marché ou un autre assureur, pour demander conseil à un courtier d’assurance, et assurer le bien dans les meilleurs délais.