Coopératives de copropriétaires

LES COOPÉRATIVES DE PROPRIÉTAIRES : UNE FORMULE INNOVANTE D’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ QUI SÉDUIT

Devenir propriétaire peut pour plusieurs ménages sembler être un rêve inatteignable ; il n’est pas rare de voir sur le marché de minuscules logements à des prix exorbitants. Avec la flambée des prix des résidences, la difficulté d’accession à la propriété est une réalité bien présente qui risque potentiellement de s’exacerber au cours des prochaines années.

Mais tout espoir n’est pas perdu! Vraisemblablement, une petite révolution est en devenir dans le marché de l’habitation au Québec avec l’émergence du modèle des coopératives de propriétaires. Rien de moins. Les quelques projets pilotes déjà déployés – le premier du genre au Québec est celui du Havre des Pins qui a vu le jour en Estrie en 2020 – ou sur le point d’être lancés laissent déjà entrevoir le succès et l’attrait de ce concept, conçu par la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH).

Selon la CQHQ, qui regroupe 8 fédérations régionales de coopératives d’habitation, on compte près de 1 300 coopératives au Québec, ce qui représente plus de 30 000 logements. À l’heure actuelle, il y a trois coopératives de propriétaires au Québec.

QU’EST-CE QU’UNE COOPÉRATIVE D’HABITATION DE PROPRIÉTAIRES?

Heureux mariage entre la coopérative d’habitation (depuis toujours des regroupements de locataires) et la copropriété, ce nouveau modèle de condos-coop permet d’être propriétaire d’un logement neuf en formule coopérative. Ainsi, au lieu de louer une unité, les membres de la coopérative l’achètent.

Le modèle cible entre autres les jeunes familles, les aînés, les per sonnes dont le revenu avoisine celui de la classe moyenne. Il offre un environnement qui repose sur la forme associative, où l’aspect communautaire, les valeurs et les principes de la coopération et du partage des ressources sont au cœur du milieu de vie. Le concept jumelle ainsi les avantages de la copropriété et de la coopérative. « Tout ce qui est gestion courante est basé sur le modèle de la coopérative d’habitation. C’est un produit qui n’est pas pour tout le monde; il faut vouloir participer », précise Jacques Leclerc, directeur général du Fonds Coop Accès Proprio (FCAP).

M. Leclerc souligne, outre le volet associatif, que l’objectif du nouveau modèle au Québec est effectivement de faciliter l’accès à la propriété en offrant des habitations à coût réduit, mais également d’assurer que les prix demeurent abordables à long terme.

COMMENT ÇA FONCTIONNE?

À la base, il y a un partenariat inédit entre trois partenaires : le FCAP, qui est géré par la Fondation pour le développement de l’habitation coopérative au Québec ; la coopérative même [du projet], et le membre de la coopérative. La structure de développement n’implique aucun intermédiaire, pas de promoteur immobilier. L’immeuble appartient à la coopérative, le FCAP possède le terrain sur lequel les coopératives de propriétaires érigent leurs immeubles, et le membre acquiert un droit d’usufruit de son unité. Les membres partagent donc les droits du terrain et de l’immeuble, mais chacun est propriétaire de son unité.

M. Leclerc souligne d’ailleurs l’avantage économique relié à la formule ; la limitation des coûts est possible grâce à la participation financière du FCAP, pouvant aller jusqu’à 25 % de la valeur totale du projet. La clientèle peut ainsi accéder à une habitation de qualité à prix abordable, dont le prix d’achat est généralement de 20 à 30 % inférieur au prix du marché, comparativement à une propriété semblable dans un même quartier. La formule est attrayante en ce sens qu’elle permet de bénéficier d’un financement, réduisant du coup le fardeau financier de l’acquéreur potentiel. Dans ce contexte, le membre acquéreur paie environ 75 % de la valeur de l’unité et la mise de fonds initiale est donc également moins élevée.

Au moment de la revente, c’est le FCAP qui détermine la valeur de la propriété – et non pas le membre ou le marché; il y a aussi un partage de la plus-value de l’unité. Ainsi, 50 % seront rem boursés au FCAP, 10 % seront conservés par la coopérative et 40 % du gain en ca pital sera récupéré par le membre. L’objectif ultime: que la propriété demeure accessible tant au premier qu’au quatrième acheteur, pour permettre le maintien de l’abordabilité dans le temps.

À titre d’exemple, prenons une unité acquise au prix de 150 000 $. Quelques années plus tard, sa valeur pourrait avoir doublé ou triplé au gré du marché, mais dans une formule de coopérative cela pourrait plutôt être fixé autour de 200 000 $. Le membre récupère donc son investissement initial ainsi qu’une plus-value de 20 000 $. Le FCAP récupère 25 000 $, et la coopérative reçoit 5000 $.

Il convient donc que la formule peut aussi être considérée comme un levier intéressant pour contrer la hausse des valeurs foncières, voire la spéculation immobilière, car en voulant pérenniser l’abordabilité, le prix de la revente est fixé à l’avance.

Concrètement : vivre en coopérative de propriétaires, c’est participer à une gestion collective, où la toile de fond est l’entraide et la communauté, et qui inclut tant le partage de l’entretien que des tâches administratives. Tous et toutes participent donc à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

MODUS OPERANDI : UNE APPROCHE « CONDO » OU « COOP » AU QUOTIDIEN?

Si l’aspect associatif de la formule coopérative est attirant, il importe de considérer les implications quotidiennes et administratives avant d’opter pour ce modèle – si la candidature est re tenue –, car il ne suffit pas de vouloir vivre en coop, il faut d’a bord postuler puis réussir un processus de sélection avant de devenir membre.

Son fonctionnement quotidien et administratif est, bien sûr, calqué sur celui des coopératives d’habitation, quoique le modèle permette plus de flexibilité pour déterminer les droits et responsabilités des membres. Il est tout de même régi par un cadre légal.

L’article 3 de la Loi sur les coopératives (RLRQ, chapitre C-67.2) stipule notamment que : « une coopérative est une personne morale regroupant des personnes ou sociétés qui ont des besoins économiques, sociaux ou culturels communs et qui, en vue de les satisfaire, s’associent pour exploiter une entreprise conformément aux règles d’action coopérative ». La loi détermine par ailleurs comment les coopératives sont constituées et comment elles fonctionnent.

Analogue à la copropriété, on retrouve dans la coopérative de propriétaires une multitude d’outils pour en assurer le bon fonctionnement. Politiques et règlements, assemblée générale et comités, plan d’entretien, fonds de réserve, tenue d’un registre, convention des membres, droits et obligations des administrateurs, etc. Si certains termes ou applications divergent de ceux du fonctionnement de la copropriété, le fond, lui, demeure le même.

RÈGLES D’ACTION COOPÉRATIVES

C'est l'article 4 de la Loi sur les coopératives qui énumère ces règles : 

4. Les règles d’action coopérative sont les suivantes :

1. L’adhésion d’un membre à la coopérative est subordonnée à l’utilisation réelle par le membre lui-même des services offerts par la coopérative et à la possibilité pour la coopérative de les lui fournir;
2. Le membre n’a droit qu’à une seule voix, quel que soit le nombre de parts qu’il détient, et il ne peut voter par procuration;
3. Le paiement d’un intérêt sur le capital social doit être limité;
4. L’obligation de constituer une réserve;
5. L’affectation des trop-perçus ou excédents à la réserve et à l’attribution de ristournes aux membres au prorata des opérations effectuées entre chacun d’eux et la coopérative ou à d’autres objets accessoires prévus par la loi;
6. La promotion de la coopération entre ses membres, entre ses membres et la coopérative et entre celle-ci et d’autres organismes coopératifs;
7. La formation des membres, administrateurs, dirigeants et employés en matière de coopération et l’information du public sur la nature et les avantages de la coopération;
8. Le soutien au développement de son milieu.

Ainsi, le principe sous-entend que chaque propriétaire doit collaborer au bon fonctionnement de l’immeuble. Comme mentionné, la formule n’est pas faite pour tout le monde, car il faut inévitablement embrasser l’obligation de s’impliquer.

Considérant la demande, le modèle coopératif continuera certes au cours des prochaines années à susciter l’intérêt d’une clientèle variée, la réponse étant plus que positive dans toutes les régions de la province. Ce changement de paradigme et le modèle des coopératives de propriétaires favoriseront sans aucun doute leur essor pour s’étendre à tout le Québec.

Condoliaison 23-1 Printemps 2022