Comment gérer un copropriétaire énergivore dans les parties communes ?

Et si la copropriété peut avoir de nombreux avantages, elle peut également comporter son lot d’inconvénients. Tout n’est pas rose lorsqu’il est question de la vie en condo. Ni blanc ni noir quand il s’agit de gérer des personnes.

Mais bien que le cadre de vie soit défini selon des règles claires que chacun doit respecter, et qu’aucun propriétaire n’a, en principe, plus de droits que les autres, notamment sur les parties ou les installations communes, les choses peuvent parfois déraper.

Dans la vie en copropriété, les parties communes sont des éléments indissociables d’un immeuble en copropriété. Elles sont accessibles à tous les occupants et tous les copropriétaires paient leur part en frais de condo pour les utiliser et contribuer à leur entretien.

À l’ère où chacun est sensible à son impact sur l’environnement, il peut être frustrant de constater que certains copropriétaires refusent de suivre les règles du jeu, ou font même augmenter les coûts sans tenir compte des autres. Y a-t-il une manière de gérer ces situations?

CE QUE DISENT LES RÈGLES DE LA COPROPRIÉTÉ

D’abord, la déclaration de copropriété détermine ce qui est commun. Elle définit également les règlements de l’immeuble que doivent respecter les copropriétaires (et tout occupant de l’immeuble), incluant les règles qui portent sur les parties communes, notamment leur accessibilité et les responsabilités des utilisateurs. Tout copropriétaire ne peut donc pas faire absolument tout ce qu’il veut. Et chacun est censé connaître les règles de cette vie commune.

Les parties communes peuvent tout de même être une source de conflits, généralement lorsqu’un résident endommage les équipements ou les locaux, ou utilise les espaces communs de manière excessive – cela peut inclure aussi les sources d’énergie comme l’électricité et l’eau...

Normalement, une simple discussion avec le copropriétaire fautif pour lui rappeler les règles de la déclaration de copropriété peut être suffisante pour mettre fin à un usage inadéquat ou excessif d’eau ou d’électricité dans les parties communes – si bien sûr cet usage est indiqué dans la documentation officielle de l’immeuble, par exemple sous forme de clauses particulières dans le règlement. S’assurer d’avoir des communications écrites pour bien documenter la situation peut s’avérer utile. Une approche au cas par cas pourrait être tentante pour régler l’affaire, ou pour donner une autorisation spéciale, par exemple pour brancher un véhicule électrique si aucun chargeur n’est disponible dans le bâtiment.

Toutefois, cela n’est pas recommandé, car cela pourrait ouvrir la porte à d’autres irrégularités et demandes particulières ou créer un sentiment d’injustice envers les autres copropriétaires.
Si le problème ne peut être résolu après cette approche initiale, la médiation ou l’arbitrage peut être envisagé; leurs règles sont généralement énoncées dans les règlements. Il serait également possible de dissuader le copropriétaire qui déroge aux règles en le mettant à l’amende. Les clauses d’amende ou de contravention doivent cependant déjà être précisées dans la déclaration de copropriété. Si ce n’est pas le cas, une démarche pourrait être entreprise par le conseil d’administration pour en faire ajouter une et modifier le règlement, impliquant le vote des copropriétaires en assemblée spéciale ou annuelle. La simple adoption d’une telle clause peut s’avérer efficace pour dissuader tout copropriétaire fautif.

Cependant, si le problème persiste, il est possible d’envisager une action légale pour faire respecter les règles – encore faut-il s’assurer que les gestes du copropriétaire contreviennent à la déclaration; se référer à un avocat spécialisé en droit de la copropriété pourrait être nécessaire.

EAU ET ÉLECTRICITÉ EN COPROPRIÉTÉ

Selon les municipalités, l’eau peut être taxée soit à même l’avis d’imposition (taxes municipales) d’un propriétaire ou au moyen d’un compteur d’eau en copropriété, au nom du syndicat, comme c’est le cas à Montréal et dans grand nombre de villes pour les immeubles détenus en copropriété divise. La taxation se fait alors selon la consommation. Les frais de répartition d’une facture sont donc la responsabilité du syndicat de copropriétaires; ils sont comptabilisés au budget et les copropriétaires cotisent en fonction de leurs quotes-parts respectives.

Dans une situation où la consommation d’eau augmenterait en raison de l’usage excessif d’un ou plusieurs copropriétaires, et par souci d’équité, d’impartialité et de justice, il est judicieux de se référer à la déclaration de copropriété pour déterminer les actions possibles pour mettre fin à l’utilisation non rationnelle de l’eau ou pour récupérer la dépense additionnelle, comme une amende. Une autre option est d’évaluer si une entente pourrait être conclue entre le syndicat et le copropriétaire pour un paiement compensatoire. À noter que malgré tout, il peut s’avérer quand même difficile d’encadrer l’utilisation de l’eau dans les parties communes... au syndicat de juger selon la situation!

Qu’en est-il dans le cas de l’utilisation de l’électricité, en prenant l’exemple particulier du branchement d’un véhicule électrique dans un espace de stationnement, à même une prise électrique? La présence de véhicules électriques est une réalité de plus en plus courante et souvent rien n’est prévu à la déclaration de copropriété.
Tout d’abord, il serait bien sûr plus approprié d’avoir l’équipement adéquat, c’est-à-dire une borne de recharge, même s’il est possible d’utiliser une prise électrique au mur. Une borne séparée évitera bien des ennuis, entre autres une consommation supplémentaire qui peut être suffisante pour faire sauter un disjoncteur. Cela réglera aussi l’enjeu avec le copropriétaire concerné...

Si la grande majorité des copropriétés ne sont pas équipées de l’infrastructure pour permettre la recharge de VE (des changements récents apportés au Code du bâtiment prévoient par contre l’installation du câblage élémentaire pour la recharge éventuelle de véhicules électriques dans les nouveaux bâtiments), cela peut se faire assez facilement.

Dans le cas qui nous intéresse, soit un espace de stationnement (intérieur ou extérieur) qualifié de partie commune ou de partie commune à usage restreint (toujours selon la déclaration de copropriété), il faudra convenir avec le syndicat de l’emplacement adéquat pour l’installation de la borne de recharge. Une autorisation formelle de l’assemblée des copropriétaires pour effectuer les travaux d’installation sera aussi requise, comme le prévoit l’article 1097 du Code civil du Québec, car il s’agira de travaux de transformation ou d’amélioration des parties communes.

Toutefois, si le copropriétaire parvient à convaincre le syndicat qu’une borne de recharge n’est pas absolument nécessaire, un accord pour continuer à utiliser la prise de courant pourrait être une autre solution, en contrepartie du paiement d’une contribution financière annuelle qui s’ajouterait aux charges communes du copropriétaire.

Le risque de mésententes et de différends ne peut pas être écarté lorsque l’on vit en communauté dans un contexte de copropriété. Si chaque copropriétaire a la responsabilité d’utiliser les parties communes conformément aux dispositions du règlement de copropriété, et que les règles sont généralement très claires, il peut arriver que des situations n’aient pas été prévues et que le syndicat doive les gérer.

Condoliaison 23-3 Automne 2022