Chronique bâtiment : les fenêtres en copropriété

ENTRETIEN, RÉPARATION, COÛTS – CE QU’IL FAUT SAVOIR

Lorsqu'il est question d’enveloppe du bâtiment, cela fait essentiellement référence au toit, au plancher, aux murs, aux portes, à l’isolation et... aux fenêtres. Bref, tout ce qui sépare l’intérieur du bâtiment de l’extérieur. Dans l’intérêt de tous les copropriétaires, un entretien méthodique et rigoureux est de mise pour toutes ces composantes.

Mais à qui revient la responsabilité (ou l’obligation) d’entretenir ou de réparer les fenêtres? Et s’il faut les remplacer? Est-ce possible de les restaurer? Que faut-il prévoir en matière d’entretien pour prolonger le plus longtemps possible leur durée de vie?

Cette rubrique propose donc quelques conseils afin d’y voir un peu plus clair en matière de fenêtres.

PARTIES COMMUNES OU PRIVATIVES?

Avant toute chose, il importe de se référer à la déclaration de copropriété qui détermine en copropriété divise ce qui est commun et ce qui est privé. Les fenêtres sont-elles incluses dans les parties privatives ou sont-elles plutôt des parties communes?

« Après 1994, les déclarations prévoient pratiquement toujours que les fenêtres d’un immeuble en copropriété sont des parties communes à usage restreint », indique Ghislain Raymond, avocat au sein du groupe de litige civil et commercial chez Deveau Avocats. Bien que l’enveloppe du bâtiment soit commune, l’usage des fenêtres dans une unité est, par évidence, à l’usage exclusif du copropriétaire.

Ghislain Raymond rappelle également que les fenêtres sont une des composantes à inscrire au carnet d’entretien conservé et tenu par les administrateurs, permettant de mieux prévoir et planifier les actions d’entretien (ou de réparation) à effectuer pour des fenêtres, ou les autres parties communes. Il conseille aussi de toujours faire appel à des experts (technologue, architecte, spécialiste en enveloppe du bâtiment) pour évaluer les besoins et faire les projections des réparations futures (et ainsi les coûts anticipés), et de suivre leurs conseils et directives. La description des interventions, leurs fréquences et le calendrier d’intervention seront d’ailleurs inscrits au registre pour référence future ou comme preuve que l’entretien est effectué en bonne et due forme.

ENTRETENIR ET RÉPARER LES FENÊTRES – CE QU’IL FAUT SAVOIR

Un bon entretien des fenêtres est indispensable et demeure la clé si on souhaite éviter le plus possible une facture salée – le coût de remplacement des fenêtres peut s’avérer très élevé selon notamment la taille de l’immeuble!

Si certaines interventions d’entretien - pensons au nettoyage intégral de l’extérieur du bâtiment ou de l’ensemble des fenêtres nécessitant une grue ou de l’équipement spécial par exemple – ou de réparations majeures incombent au syndicat, le copropriétaire quant à lui peut tout de même procéder à un entretien régulier des fenêtres de son unité (cela pourrait d’ailleurs être indiqué à la déclaration).

À cet effet, Patrick Gautreau, directeur technique chez Nivoex, précise qu’un entretien ou une réparation courante consiste en ce qui est « humainement raisonnable de faire, sans désinstaller une fenêtre en tout ou en partie, et de porter attention aux signes d’usure dite normale ». Parmi les signes les plus communs, notons : un coupe-froid sec ou déchiré, une sensation de froid, des gouttelettes d’eau (ou infiltration) qui apparaissent dans le cadre de la fenêtre, le verre thermos embué, de la difficulté à manœuvrer le panneau ouvrant, un cadre incliné dans son ouverture ou encore un verre fissuré.

L’expert en bâtiments recommande d’ailleurs de faire, minimalement, l’entretien des fenêtres une à deux fois par année dans le but de maximiser leur durée de vie. Et pourquoi ne pas utiliser le fameux ménage du printemps pour effectuer les entretiens et les vérifications d’usure prématurée! Il s’agit entre autres de retirer les saletés et la poussière accumulée dans les rails et les cadres des panneaux ouvrants; de nettoyer les cadres et le verre (tout en évitant les produits abrasifs); de lubrifier la quincaillerie avec du lubrifiant à base de silicone; et de vérifier l’état du calfeutrage extérieur et des coupe-froid, qui pourront être remplacés au besoin.

Si dans certains cas, il est devenu nécessaire de remplacer les fenêtres, ce qui devrait être pris en charge par le syndicat, Patrick Gautreau recommande également de faire appel à une expertise et d’explorer les différents scénarios possibles. Conseil de l’expert : prioriser le remplacement des fenêtres par section ou façade, plutôt que par étage, et privilégier des matériaux plus durables pour les cadres comme le PVC ou hybrides (PVC et aluminium, à l’extérieur) pour les petites copropriétés, et l’aluminium pour les grandes copropriétés.

Selon Jocelyn Bédard, président de Fenestra, qui dit nouvelle fenêtre, ne dit pas nécessairement mieux. « Avant de remplacer une fenêtre, il faut se demander pourquoi. Votre fenêtre vous parle; elle peut vous dire que quelque chose d’autre ne va pas dans votre immeuble. »

RESTAURER AU LIEU DE REMPLACER

Le réflexe est souvent de remplacer les fenêtres, dès qu’elles commencent à ne plus être efficaces.

Mais pour ceux qui ne le savent pas, il est aussi faisable de restaurer des fenêtres au lieu de les remplacer. Il est effectivement possible de corriger une partie des problèmes des fenêtres – pertes de chaleur, infiltration d’eau ou d’air, difficulté d’ouverture, usure de certaines composantes – par une mise au point, et ce, souvent à une fraction du coût de remplacement.

Grâce à l’utilisation de nouvelles techniques, Jocelyn Bédard explique que l’on peut changer des composantes qui arrivent en fin de vie utile, et que reconditionner ou réparer une fenêtre coûterait, approximativement, le tiers du prix de l’installation d’une fenêtre neuve.

Selon Jocelyn Bédard, président de Fenestra, qui dit nouvelle fenêtre, ne dit pas nécessairement mieux. « Avant de remplacer une fenêtre, il faut se demander pourquoi. Votre fenêtre vous parle; elle peut vous dire que quelque chose d’autre ne va pas dans votre immeuble. » La comparaison peut paraître cocasse, mais on peut comparer un problème de fenêtre à un symptôme d’allergie : une petite réaction apparaît sur la peau, mais cela peut indiquer un problème beaucoup plus large. Il vaut donc la peine d’investiguer en recourant à des experts et en effectuant des tests in situ avant de tout changer.

De plus, les travaux de réparation ou de mise à niveau sont effectués de l’intérieur, ce qui implique un minimum d’inconvénients pour les copropriétaires. On peut ainsi facilement contrer des difficultés d’ouverture et de fermeture, des infiltrations d’air, une insonorisation déficiente, en remplaçant différentes composantes, comme des coupe-froid, des charnières, du verre ou du calfeutrage.

L’exemple par excellence est celui de la buée dans une fenêtre thermos. Une fois de plus, le réflexe porte à vouloir effectuer un remplacement complet de la fenêtre, alors que souvent, c’est le scellant entourant le vitrage qui s’est dégradé et a perdu ses propriétés isolantes. Si le châssis et le cadre sont toujours en bon état, le vitrage peut simplement être remplacé – dans le cas notamment d’un effet arc-en-ciel dans le thermos. On peut ainsi redonner à la fenêtre ses performances d’origine, voire supérieures dans certains cas, à une fraction du prix d’un changement complet.

Si les experts ne s’entendent pas tous sur la durée de vie d’une fenêtre, 10, 20 ou 30 ans, ils sont unanimes quant à l’importance de bien les entretenir. Qu’il soit question de remplacer ou de restaurer, mieux vaut, dans tous les cas, consulter un expert. Et copropriétaires, en cas de doute sur l’avenue à privilégier, pensez d’abord à relire la déclaration de copropriété avant de procéder pour être bien au fait des règles qui s’appliquent.

Condoliaison 23-1 Printemps 2022