La position du RGCQ envers l'article 1074.2

Cher.ère membre,

Le RGCQ ayant été interrogé sur l'article 1074.2 du Code civil du Québec, veuillez trouver notre position sur le sujet ci-dessous. 

 

Le nœud du problème est que la formulation actuelle de l’article 1074.2 prête à interprétation. Les assureurs le lisent souvent de manière restrictive et, lorsque des contestations arrivent en cour, les juges se plaignent d’un manque de clarté. Au milieu, de nombreux syndicats n’ont pas les moyens d’engager un avocat ou de faire affaire avec un gestionnaire qui ferait valoir leurs droits auprès des compagnies d’assurance. La priorité du RGCQ est donc d’offrir une solution durable, pratique et claire à ce problème.

 

Dans cette optique, nous ne croyons pas qu’une simple clarification du législateur ou un effort de communication auprès des assureurs suffise. L’effet de ces démarches serait au mieux temporaire et les syndicats comme les copropriétaires seraient soumis au bon vouloir de leur assureur.

 

Nous proposons donc la solution suivante : si un sinistre provient d’une partie privative, alors c’est la responsabilité du ou des copropriétaires de cette partie privative de rembourser la franchise ou les sommes inférieures à la franchise déboursées par le syndicat pour le réparer, peu importe qu’il y ait faute ou négligence.

 

Ce choix a plusieurs avantages. Tout d’abord, il est plus proche de l’esprit du PL141. En effet, il est conséquent avec la nouvelle obligation pour chaque copropriétaire de détenir une assurance responsabilité. En copropriété, cette assurance ne sert quasiment qu’à rembourser la franchise du syndicat. Les assureurs ont accepté sans problème les souscriptions des quelques 350 000 copropriétaires québécois, mais refusent de les indemniser en conséquence.

 

Ensuite, il règlerait la question des sinistres causés par les locataires, qui sont une épine dans le pied des copropriétés. À l’heure actuelle, il est encore plus difficile pour les syndicats d’obtenir un remboursement de la franchise par l’assurance du copropriétaire lorsque celui-ci loue son unité. Alors que la location est de plus en plus populaire, notre solution permet de résorber cette faille majeure dans l’application de cet article.

De plus, et pour une fois, le fardeau ne retombe pas sur les assureurs du syndicat, mais bien ceux du copropriétaire. L’assurance responsabilité civile est une couverture obligatoire, à coût modique et pour laquelle il y a beaucoup d’offre sur le marché. Quand bien même la modification que nous proposons augmenterait son coût, cette augmentation nous paraît plus justifiée et soutenable que les hausses que subissent les syndicats depuis plusieurs années.

 

Par ailleurs, ce système simplifierait grandement les réclamations et limiterait le fardeau administratif associé à chaque réclamation, pour le syndicat, les copropriétaires et les assureurs. Cela générerait des économies pour tous ces intervenants dans la gestion des sinistres et des indemnisations.

 

Pour conclure, soulignons que c’est la formule qui a été choisie en France, où elle a fait ses preuves. Le parc en copropriété compte plus de 8 millions d’unité là-bas et de nombreux immeubles sont âgés. Si cette solution convient dans un contexte plus difficile qu’au Québec, nous sommes convaincus qu’elle peut être mise en œuvre sans problème majeur ici.

 

Cordialement,