Grande réforme du droit de la copropriété

Avec le nouveau règlement, le syndicat aura l’obligation de mettre en place un carnet d’entretien de tous les immeubles détenus par la copropriété et de le tenir à jour.

À quoi sert un carnet d’entretien ?

Le carnet d’entretien est un registre de toutes les réparations faites ou à faire sur la copropriété avec le détail des coûts, des professionnels impliqués, des matériaux, des dates… Il sert à documenter, mais aussi à prévoir les interventions nécessaires à l’entretien des immeubles détenus par la copropriété. Avoir un carnet d’entretien ordonné et à jour est la clé pour augmenter la durée de vie de votre bien immobilier.

 Qui peut faire le carnet d’entretien ? 

Pour l’instant, il est impossible de répondre à cette question, c’est le règlement du gouvernement qui devra identifier les personnes qui pourront établir et réviser le carnet d’entretien.

Que doit-on trouver dans le carnet ?

Encore une fois, c’est le règlement du gouvernement qui va indiquer le contenu détaillé du carnet d’entretien.

Cela étant dit, plusieurs spécialistes en bâtiment offrent déjà de mettre sur pieds un carnet d’entretien de copropriété qui se décline généralement en deux principales parties :

1. Partie « planification » : Elle consigne les recommandations d'intervention pour chaque composante de la copropriété. 
2. Partie « archivage » :  Elle sert à enregistrer toutes les interventions réalisées au fur et à mesure de leur exécution.

Consulter le Répertoire des membres corporatifs ou le Bottin des fournisseurs du RGCQ pour trouver un fournisseur qui vous aidera à réaliser votre carnet d’entretien.

Quand sera-t-il obligatoire d’avoir un carnet ?

Pour connaître cette date, il faut attendre l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement. À partir de là, le projet de loi 16 a établi que, pour la majorité des copropriétés, le carnet d’entretien devra être obtenu au plus tard trois ans après l’entrée en vigueur du règlement.

Article de loi concernant l’établissement du carnet d’entretien :

1070.2 C.c.Q, tel que modifié par le projet de loi 31. Retrouvez le en bas de page, dans l'onglet Articles de loi de la section Pour aller plus loin.

Le projet de loi 16 a prévu l’obligation de faire réaliser périodiquement une étude du fonds de prévoyance. Cependant, cette obligation n’existe pas encore,  la fréquence de réalisation et d’autres modalités doivent d’abord être déterminées par un règlement que le gouvernement n’a pas encore produit.

À quoi sert l’étude du fonds de prévoyance ?

L’obligation d’effectuer une étude du fonds de prévoyance vise à mettre fin à la problématique des copropriétés mal entretenues, des contributions spéciales répétées, des budgets irréalistes établis par les promoteurs immobiliers et du manque d’équité entre les générations d’acheteurs de condos. L’étude du fonds de prévoyance permet notamment d’établir les contributions annuelles au fonds de prévoyance en fonction des remplacements et réparations majeures à faire dans les parties communes.

Qui peut faire l’étude du fonds de prévoyance ?

Le code civil prévoit qu’il appartiendra au gouvernement d’identifier les ordres professionnels dont les membres seront autorisés à réaliser une étude.

Il est toutefois raisonnable de penser qu’au moins les ingénieurs, les architectes et les technologues professionnels pourront réaliser ces études.

À quelle fréquence doit-on faire l’étude du fonds de prévoyance?

Initialement, le nouvel article 1071 prévoyait que le conseil d'administration devait obtenir une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans, mais cette obligation a été retirée avec les modifications faites à cet article et adoptées avec le récent projet de loi 31. Il est maintenant prévu que la fréquence de l’étude du fonds de prévoyance sera déterminée par règlement du gouvernement, lequel pourra moduler cette fréquence « en fonction des caractéristiques d’un immeuble ». Ces caractéristiques pourraient être, par exemple, le nombre d'unités de l'immeuble, ses composantes, son année de construction ou toute autre caractéristique susceptible de justifier une modulation des règles en matière d'étude du fonds de prévoyance.

Que doit-on retrouver dans l’étude du fonds de prévoyance?

L'étude du fonds de prévoyance d'une copropriété est une évaluation systématique des besoins financiers à long terme pour assurer l'entretien, la réparation et le remplacement des parties communes de l'immeuble. Il convient là encore d’être prudent sur son contenu puisque celui-ci devra être établi par règlement du gouvernement. Ceci étant, l’étude du fonds de prévoyance n’est pas une pratique nouvelle et les profesionnel.le.s du milieu ont établi des normes de pratiques que l’on retrouve dans la grande majorité des études. Le RGCQ avait d’ailleurs pris les devants en l’absence de toute législation et établi un standard pour la réalisation de ces études dès 2015 qui établissait que l’étude du fonds de prévoyance reposait sur deux volets principaux:

Premièrement, il faut réaliser un inventaire des composants plus ou moins exhaustif en fonction des immeubles qui inclut la durée de vie utile théorique de chacune d’elles et, deuxièmement, faire une projection économique basée sur les valeurs de remplacement des composants. Une telle projection servira à déterminer les annuités requises pour que les sommes accumulées soient suffisantes afin d’assurer la pérennité de l’immeuble. (section 1.2)

Consulter le Répertoire des membres corporatifs ou le bottin des fournisseurs du RGCQ pour trouver un professionnel pour réaliser votre étude du fonds de prévoyance.

Quand sera-t-il obligatoire de faire faire une étude du fonds de prévoyance?

Pour connaître cette date, il faut attendre l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement. À partir de là, le projet de loi 16 a établi que, pour la plupart des copropriétés, l'étude du fonds de prévoyance devra être obtenue au plus tard trois ans après l’entrée en vigueur du règlement.

Article concernant l’étude obligatoire du fonds de prévoyance :

1071 C.c.Q, tel que modifié par le projet de loi 31. Retrouvez le en bas de page, dans l'onglet Articles de loi de la section Pour aller plus loin.

Cette attestation représente une protection nécessaire pour les nouveaux acheteurs qui auront en main les informations essentielles pour faire un choix libre et éclairé à l’égard de leur futur investissement immobilier.

Qui reçoit l’attestation ?

L'attestation sera remise à la personne intéressée à acheter un condo, soit le promettant-acheteur. Il faut comprendre ici qu’il ne s’agit pas de toute personne qui manifeste son intérêt, mais bien de la personne qui a signé un contrat préliminaire avec les copropriétaires, souvent connu sous le nom de « Promesse d’achat ».

Attention, toutefois, il n’est pas prévu que l’acheteur contacte directement le syndicat pour obtenir le document.

Qui en fait la demande ?

Ce sont les copropriétaires qui doivent faire la demande au syndicat pour obtenir l’attestation, et la loi donne 15 jours au syndicat pour la produire.

Que retrouve-t-on dans l’attestation ?

Le contenu et la forme de cette attestation seront établis par règlement du gouvernement. On peut toutefois imaginer que cette attestation contiendra des informations sur les charges communes associées à la fraction en vente, l’état des finances de la copropriété, le budget, etc;

Quand sera-t-il obligatoire de fournir cette attestation ?

Il sera obligatoire de fournir cette attestation à compter du moment où le règlement qui en établira la forme et le contenu sera en vigueur.

Attention toutefois, la loi prévoit, pour les nouvelles copropriétés, que l’attestation ne sera obligatoire que lorsque l’assemblée transition aura eu lieu,  qu’un nouveau conseil d’administration sera nommé, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

Article concernant l'attestation d'état de la copropriété:

1068.1C.c.Q. Retrouvez le en bas de page, dans l'onglet Articles de loi de la section Pour aller plus loin.