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Ottawa versus Gatineau?

La copropriété ontarienne est arrivée à maturité et a beaucoup à nous apprendre.

Après avoir traversé des zones de turbulences semblables celles vécues au Québec actuellement, elle a fait l’objet de mesures draconiennes afin d’éradiquer plusieurs irrégularités. La réforme du Condominium Act imposée par le gouvernement de cette province, en 1998, aura permis d’insuffler un nouvel élan à ce mode d’habitation.

En améliorant substantiellement cette loi qui remonte à 1978, l’État comblait ainsi plusieurs lacunes et ce faisant,mettait de l’ordre dans un secteur d’activité qui en avait bien besoin.

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Bien qu’il reconnaisse les mérites du système ontarien en matièrede copropriété, Raymond Leclair, qui a pratiqué le droit immobilier dans cette province et enseigné à l’Université d’Ottawa, ne partage pas cet avis. « Les notions de droit en copropriété ont peu d’incidence sur les consommateurs.

La plupart d’entre eux ne les connaissent pas vraiment. Ce qu’ils regardent principalement avant d’acheter est le prix. Or, les appartements à Ottawa coûtent beaucoup plus cher qu’à Gatineau. En outre, une majorité de Québécois préfèrent acheter chez eux, en raison d’une préférence légitime à vivre dans leur province natale », dit-il. N’empêche, les acheteurs de copropriétés haut de gamme pourraient lorgner vers l’Ontario. «Ceux dont la situation financière est aisée vivent une autre réalité. Plusieurs d’entre eux sont probablement prêts à débourser davantage pour éviter les problèmes», de dire Richard M. LeBlanc.

LES « CONDOMINIUMS » EN BREF

Cela dit, une introspection au coeur de la copropriété ontarienne a de quoi faire réfléchir. Dotée d’une série de règles relevant du gros bon sens, elle fait office demodèle dont le Québec aurait intérêt à s’inspirer. D’ailleurs, cette province est classée parmi les plus performantes en matière de fonds de prévoyance et ce, dans l’ensemble du territoire de l’Amérique du Nord. Élément capital assurant l’entretien et la conservation d’un immeuble à long terme, cette cagnotte fait l’objet de dispositions claires dans le Condominium Act (article 93) : « le syndicat (« The corporation ») doit (« Shall ») constituer et maintenir plusieurs fonds de prévoyance (« Reserve Funds »), dont un plan de contribution à long terme »1. Les fonds subsidiaires peuvent être dédiés, entre autres, au remplacement des parties communes à usage restreint. En outre, jusqu’à ce que le syndicat ait complété une étude du fonds de prévoyance, la contribution minimale aux charges communes destinée à ce bas de laine est de 10%. Dans le cas d’une copropriété neuve, un délai maximal de un an est prescrit pour procéder à une telle étude. Cette opération doit être menée par une personne indépendante du conseil d’administration ou du syndicat.

Une fois le plan de contribution au fonds établi, ses administrateurs ont quinze jours pour en remettre copie aux copropriétaires, ainsi qu’au vérificateur (« Auditor ») d’une copropriété. Rappelons qu’aucune somme versée dans ce fonds « ne doit servir à des fins autres que celles pour lesquelles il est constitué »*. Sans l’ombre d’un doute, les autorités ontariennes ont fait le ménage dans le domaine de la copropriété, laquelle s’en porte beaucoup mieux aujourd’hui.

Dans le prochain Condoliaison, il sera question du pré-achat et du gérant de copropriété.

* Extraits du livre « Le fonds de prévoyance : gage de réussite en copropriété », JOLI-COEUR, Yves, Montréal, Éditions Wilson & Lafleur, 2008

 

Raymond Leclair a pratiqué le droit
immobilier en Ontario et l’a enseigné
à l’université d’Ottawa.
Il est actuellement vice-président
chez TitrePLUS

Le 18 juin 2009.