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Les terrasses Eardley perdent leur bataille

Le syndicat de copropriété Les Terrasses Eardley de Gatineau, qui compte quelque 185 unités, n’a pu éviter l’imposition d’une mesure dont les conséquences pourraient s’avérer coûteuses.

Considéré comme une personne morale en vertu du Code civil du Québec, la Commission de la construction du Québec (CCQ) lui impose, lors de travaux de rénovation à être effectués dans ses parties communes, l’embauche d’entrepreneurs en construction payés au taux horaire en vigueur dans l’industrie.

La décision a été rendue le 24 janvier par le Commissaire de la construction, Me François Caron, et fera jurisprudence. En fait, l’ensemble des copropriétés québécoises devra s’y soumettre. « Rappelons que les ouvriers détenteurs de cartes de compétences coûtent, en moyenne, 65 dollars l’heure. Pour les copropriétaires, il pourrait s’agir d’une augmentation des coûts de main-d’œuvre variant entre 30 % et 40 % », indique l’avocat Richard M. Leblanc, qui a représenté Les Terrasses Eardley dans ce dossier.

Un plaidoyer qui n’est pas retenu

Lors des premières audiences, qui se sont déroulées les 27 et 28 janvier 2009, la partie requérante (Les Terrasses Eardley) a pourtant invité le Commissaire à reconnaître que, « dans les faits, un syndicat de copropriété ne possède pas les véritables attributs d’une personne morale. Selon elle, il agit plutôt à titre de mandataire, se veut un simple prolongement, voire une extension des copropriétaires ». Elle a également fait valoir « qu’un syndicat ne possède aucun droit réel, aucun titre de propriété et qu’il n’agit jamais pour son propre bénéfice. En fait, ses actions sont le prolongement de la volonté collective des copropriétaires ».

Néanmoins, le Commissaire s’est rangé derrière les arguments de la CCQ, laquelle a fait valoir l’article 1039 du Code civil du Québec : La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. De ce fait, les copropriétaires ne peuvent arguer l’exception du paragraphe 9 de l’article 19 de la loi R-20, prévue dans la Loi sur les relations du travail. Cet article accorde une mesure d’exception pour certains travaux de rénovation, si ces derniers sont entrepris par une personne physique agissant pour son propre compte, à ses fins personnelles et exclusivement non lucratives.

« Nous sommes évidemment déçus de cette décision. En fait, le Commissaire n’a pas fait la différence entre des unités comprises au sein d’un immeuble en hauteur, et une copropriété constituée de maisons en rangée comme c’est le cas aux Terrasses Eardley », précise Richard M. Leblanc, également administrateur du RGCQ-Outaouais. « Qui donc peut défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires québécois? Le RGCQ fort probablement », affirme-t-il encore.

La version de l’intimitée

Selon André Martin, porte-parole à la CCQ, « cette décision correspond à l’interprétation que la CCQ se faisait de la loi R-20 ». Il évoque, par ailleurs, une commission parlementaire de l’État québécois remontant à 1988. Le ministre du Travail de l’époque, Pierre Paradis, « avait décidé de ne pas exclure de la loi les parties communes des copropriétés ». Quant aux augmentations appréhendées des coûts de main-d’œuvre, qui varieraient entre 30 % et 40 %, André Martin estime que rien n’est moins sûr.

Rappel des faits

Une majorité de copropriétaires, en nombre, vote l’exécution de travaux majeurs aux Terrasses Eardley. Cette initiative, qui est devenue nécessaire en raison de vices de construction, prend effet au printemps 2007. Les tâches consistent à ajouter des éléments isolants dans la structure de l’immeuble, et à remplacer le revêtement extérieur et les fenêtres du second étage. Puis, coup de théâtre, la CCQ rend visite au chantier, et suspend l’exonération des travaux exécutés pour une personne physique. Elle permet toutefois aux Terrasses Eardley de compléter les travaux entrepris.

Mise en garde

« Une telle décision risque de favoriser le travail au noir, ou le report de travaux majeurs en copropriété. Pourtant, à l’heure actuelle, de nombreux immeubles en copropriété ont sérieusement besoin d’être restaurés. En outre, l’état de ces bâtiments risque de se dégrader davantage, ce qui avantagera l’Ontario, une province beaucoup plus réglementée en matière de copropriété, et qui se trouve tout juste de l’autre côté des rives de l’Outaouais. Par conséquent, bon nombre de québécois vivant à Gatineau, par exemple, pourraient décider d’acheter un appartement situé chez le voisin ontarien », conclut Richard M. Leblanc.

Dans leur requête, les Terrasses Eardley se sont d’abord adressé à la Cour supérieure du Québec, laquelle les a déboutés et renvoyés au Commissaire de la construction.

L’article 19 de la loi R-20 profite, notamment, aux propriétaires de maisons unifamiliales. Ces derniers peuvent employer les contractants de leur choix, et ne sont pas tenus de payer les taux horaires d’ouvriers de la construction.

Numéro de dossier de cette cause: AS-550-003440
Commissaire de l’industrie de la construction : Me François Caron
Partie requérante : Les copropriétaires de Les Terrasses Eardley, représentée par Me Richard Leblanc
Partie intimée : Commission de la construction du Québec (CCQ)