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Le financement des grands travaux en copropriété

Le financement des grands travaux en copropriété est un poste complexe, raison pour laquelle le RGCQ abordera cette thématique lors de son colloque le 22 novembre prochain à Laval. Tourner les coins ronds sur cette question ne saurait être profitable pour un syndicat de copropriétaires. Mieux vaut être vigilant et ainsi éviter les mauvaises surprises.

Qui fait quoi en matière de travaux?

D’emblée, il faut savoir qui peut autoriser ces travaux et à quelles conditions. C’est ce que le secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur, expliquera à l’occasion de sa conférence intitulée Rôles et responsabilités des organes de la copropriété en matière de travaux. L’acte constitutif, qui fait partie de la déclaration de copropriété, devrait normalement définir le partage des pouvoirs décisionnels entre un conseil d’administration (CA) et l’assemblée des copropriétaires. En d’autres termes, il précisera quels types de travaux doivent être décidés par le CA, et quels sont les autres requérant un vote par les copropriétaires. Si rien de tout cela ne figure dans l’acte, il faudra alors se référer à l’article 1097 du Code civil du Québec.

Le colloque traitera aussi des Modes de financement pour grands travaux, un sujet qui sera présenté par Jan Towarnicki, gestionnaire de copropriété et membre du CA du RGCQ. Ces travaux peuvent être réalisés moyennant un prêt en argent consenti par une institution financière. Le syndicat contractera dès lors une hypothèque auprès d’une banque, dont le remboursement se fera à même les charges communes. Une autre option consiste à puiser les ressources financières dans le fonds de prévoyance. Si celui-ci n’est pas suffisant au regard des coûts requis pour effectuer des travaux, il faudra dès lors lancer un appel de charges (cotisations spéciales) à tous les copropriétaires d’un syndicat.

Faire les choses comme il faut

Les déboursés progressifs pour travaux en toute sécurité figurent aussi au programme de cette journée. Ces paiements permettent d’éviter les hypothèques légales. Généralement, il revient à un professionnel du droit de payer l’entrepreneur et les sous-traitants, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’argent est puisé dans un compte en fidéicommis. Mais avant de procéder, il s’assurera que ces mêmes entrepreneurs et sous-traitants ont honoré leurs obligations financières, notamment à la Commission de la construction du Québec et à la Régie du bâtiment du Québec.

En toute fin de journée, l’avocat et associé du cabinet de Grandpré Joli-Coeur, Pierre G. Champagne, entretiendra l’auditoire des Dangers des soumissions à rabais. Ce genre de situation se produit, entre autres, quand un entrepreneur commet une erreur de calcul. En pareille circonstance, mieux vaut le signifier au principal intéressé afin qu’il corrige le tir, de sorte qu’il n’ait pas à vivre avec son erreur, auquel cas, les risques qu’il bâcle ses prestations seront élevés. Il pourrait agir ainsi en vue de compenser l’écart dans l’évaluation des coûts. Par ailleurs, il faut se rappeler que le plus bas soumissionnaire n’est pas nécessairement le meilleur. Pendant cette présentation, il sera également question de la responsabilité du syndicat à l’égard du travail au noir, ainsi que des travailleurs impayés.

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