ATTENTION AUX DÉCLARATIONS DE COPROPRIÉTÉ
ANTÉRIEURES AU 1er JANVIER 1994!
Par Me Michel Paradis, avocat
Depuis le 1er janvier 1994, pour les copropriétés créées avant
cette date, le droit de la copropriété divise est fondé sur une prémisse
légale porteuse de confusion : le contrat qui lie les parties (la
déclaration de copropriété) n’est pas tout à fait la loi des parties. Les
dispositions transitoires de l’application du Code civil de 1994 prévoient: 53. La copropriété divise d’un immeuble établie avant l’entrée en
vigueur de la loi nouvelle est régie par cette Loi (…)
Comme si déjà, il n’était pas extrêmement difficile de faire assimiler
aux copropriétaires la complexité et la densité d’une déclaration
de copropriété, il faut en plus leur faire comprendre que malgré ce
qu’ils lisent dans leur déclaration, le Code civil dit le contraire et doit
s’appliquer.
Depuis 1994, c’est la question de l’entretien des parties communes à usage exclusif qui a causé le plus de problèmes. Il est difficile de
juger quelles dépenses sont vraiment à la charge des copropriétaires.
Nous avons déjà suggéré à des copropriétés de modifier leur
déclaration pour adopter le texte suivant :
« Chaque copropriétaire assumera les frais d’entretien courant (nettoyage,
déneigement, réparations courantes…) des fenêtres, portesfenêtres,
portes extérieures, balcons, patios et cases de rangement dont
il a l’usage exclusif. Le syndicat sera responsable et assumera les coûts
des réparations majeures et des rénovations de ces parties communesà usage exclusif, à moins que le conseil d’administration du syndicat ne
soit d’avis que lesdites réparations ou rénovations ont été rendues
nécessaires par la faute, négligence ou défaut d’entretien du copropriétaire
qui a l’usage exclusif de ces parties communes, auquel cas seul le
copropriétaire en défaut sera responsable de remettre lesdites parties
communes en état.
Par ailleurs, il nous est arrivé plus d’une fois de retrouver, à travers
les vieux procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ou des
administrateurs, des règlements internes ajoutant ou modifiant les
dispositions de certaines déclarations de copropriété, que les administrateurs
en place ignoraient, ou même des modifications adoptées à l’état descriptif ou à l’acte constitutif de la déclaration de copropriété,
mais qui n’ont jamais été notariées, et qui donc ne sont pas
opposables aux copropriétaires.
Depuis 1994, les modifications à la partie règlement de la déclaration
n’ont pas à être notariées et ne nécessitent que le vote de la
majorité simple des copropriétaires présents à l’assemblée. Les administrateurs
successifs omettent souvent, malgré leur obligation, de
constituer un cahier cumulatif des nouveaux règlements ou des amendements;
les copropriétaires ne constituent pratiquement jamais un
tel cahier. Ainsi plus personne n’est vraiment certain du texte applicable.
Avant d’acheter, il faut donc prendre le temps de réviser les
procès-verbaux au complet pour être certain de ne pas retrouver de
règlement sur les revêtements de sol, ou sur les animaux ou autres,
qui seraient contraires à ce que l’on retrouve à la déclaration de
copropriété.
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