LES CLAUSES PÉNALES EN COPROPRIÉTÉ
Par Me Serge Abud, avocat, Papineau et Associés
Parcourir la déclaration de copropriété avant d’acheter une unité
dans un immeuble qui est régi par cette déclaration est une étape
incontournable dans le processus d’acquisition. Durant cette lecture,
l’attention de l’acheteur éventuel sera à coup sûr attirée par la présence
de certaines clauses au sein de la déclaration qui ont pour effet
de permettre au syndicat de la copropriété d’imposer le paiement de
pénalités en plus des charges communes régulièrement exigées. Il
s’agit des clauses pénales de la déclaration de copropriété.
Ces clauses présentent l’avantage de constituer une solide mise en
garde envers les copropriétaires délinquants. Si la déclaration prévoit
en plus que les pénalités accumulées constitueront des charges communes,
celles-ci pourront être incluses dans la créance du syndicat qui à son tour pourra faire l’objet d’une hypothèque légale. L’exercice
des recours contre un copropriétaire récalcitrant s’en trouve ainsi
grandement simplifié de même que les frais qui en découlent sont
diminués.
La clause pénale en droit
Pour exister, une clause pénale doit faire partie d’un contrat dans
lequel les parties s’obligent les unes envers les autres. Généralement,
une partie pourra réclamer à l’autre partie de s’exécuter si cette dernière
est en défaut, ou encore en exiger une compensation financière
(couramment appelée «dommages-intérêts»).
Le Code civil du Québec permet cependant aux parties de décider à
l’avance des montants qui pourront être réclamés en cas de nonrespect
du contrat. En principe, la personne qui se prévaut de la clause
pénale n’aura pas à prouver qu’elle a subi des dommages mais uniquement
le défaut de l’autre partie. L’effet d’une clause pénale est
donc d’intégrer au contrat les dommages ou pénalités qui pourront être réclamés en les déterminant à l’avance.
En copropriété, ce contrat est bien sûr la déclaration de copropriété
qui lie tous les copropriétaires en vertu de l’article 1062 du
Code civil.
L’adoption des clauses pénales
Les clauses pénales généralement incluses dans les déclarations de
copropriété prévoient le plus souvent l’imposition aux copropriétaires
fautifs de certaines pénalités en cas de retard dans le paiement
des charges communes, par exemple, ou encore en cas de refus de se
conformer au règlement de l’immeuble.
Puisqu’une clause pénale est contractuelle, elle ne peut être valide
qu’à condition d’être précise et connue à l’avance des copropriétaires.
C’est-à-dire que le copropriétaire doit savoir à quelles sanctions
il s’expose en cas de défaut éventuel.
Les pénalités sont généralement déjà présentes dans la déclaration
de copropriété ou dans les modifications qui lui ont été apportées au
moment où le copropriétaire fait l’acquisition de son unité, ce qui lui
permet d’en prendre connaissance préalablement et de s’engager en
toute connaissance de cause.
Ou encore, les administrateurs, si la déclaration le leur permet,
pourront décider d’imposer de nouvelles pénalités par l’adoption de
règlements en ce sens qui devront être entérinés par la suite (ou
encore annulés rétroactivement) lors de l’assemblée générale des
copropriétaires subséquente.
Que la pénalité fasse partie de la déclaration ou qu’elle soit adoptée
par le conseil d’administration, la rédaction de la clause y pourvoyant
ne doit laisser aucune place à l’arbitraire ou à la partialité des
administrateurs. Il ne saurait être question pour ceux-ci par exemple
de s’octroyer le droit de décider de la gravité d’une infraction et de
se laisser une quelconque marge de manoeuvre afin de déterminer la pénalité à imposer selon les circonstances. Une clause pénale verra
donc sa légitimité garantie entre autre par sa précision qui ne devra
laisser aucune place à l’interprétation et ce, en accord avec l’article
1373 du Code civil qui exige que la prestation d’un cocontractant soit «possible ou déterminée et déterminable».
Une clause pénale étant consensuelle, il est donc indispensable qu’elle
soit le résultat d’une volonté clairement exprimée en ce sens par les
copropriétaires, individuellement ou en assemblée. S’agissant d’une
modification au règlement de l’immeuble, la majorité simple exigée par
l’article 1096 du Code civil sera nécessaire dans ce dernier cas.
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